行业资讯 | 城市更新·利国利民，但也任重道远

2025年4月15日

上海的新民晚报发表了文章

当天上午，上海市住房城乡建设管理委主任、上海市房屋管理局局长王桢参加2025上海“民生访谈”。

访谈上，王桢表示

上海今年加快推进“两旧一村”改造，完成剩余12万平方米零星旧改任务（涉及4354户）

完成31万平方米旧住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，启动25个城中村改造项目

城市更新是城市发展到一定阶段的必然选择，它不仅是对城市空间的重塑，更是对城市功能、经济活力、文化传承和社会关系的全面提升。近年来，随着我国城市化进程的加速，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要手段。

城中村的改造：

上海在城市更新中，重点推进“两旧一村”改造，即老旧小区、旧住房成套改造和城中村改造。2025年，上海计划完成剩余12万平方米零星旧改任务，涉及4354户居民，还将完成31万平方米旧住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，并启动25个城中村改造项目。

这些老旧小区、旧住房和城中村改造，并非近年来就开始。“上海自开埠以来已经过去百年，各类公房也已经使用了数十年，大量公房建造和入住超过半个世纪，一些里弄甚至已经过百年。在时间的消磨和损耗下，各类问题层出不穷。

其中比较典型的就是各类里弄和城中村的改造，其中最有名的就是“两湾一宅”和“虹镇老街”两个地块的改造。前者后来成为了中远两湾城，而后者成为了瑞虹新城和其他新楼盘的基础。

老旧小区的改造：

老旧小区改造是城市更新的重要组成部分。60-70年代的老旧小区，由于建设年代久远，普遍存在基础设施老化、功能不完善等问题。例如，污水管道老化导致污水上涌到街道，严重影响居民的日常生活。

居住空间狭窄、卧室采光不足、厨房与卫生间设施合用可以说是此类房屋存在的普遍问题。

对于这类房屋，改造的重点包括但不限于对污水管道进行更新改造，采用新型材料和技术，彻底解决污水上涌问题。同时，还对老旧小区的公共空间进行优化，拆除违章建筑，拓宽消防通道，增加停车位，改善居民的居住环境。

比较典型的就有静安区芷江西路街道共和新路802弄18-20、21-23号旧住房综合改造项目。这两幢3层砖混结构房屋，房屋总建筑面积约为928平方米，居民总户数为34户。项目内房屋厨房合用，无卫生设施，结构破损严重，屋顶漏水、管线老化等情况时有发生，各种居住的不便让居民要求改造的呼声非常强烈。

对此，项目组在整体上采用了向南改扩建和加层相结合的方式进行改造，改造后为2幢3-4层住宅，内部。同时，对原有绿化和小区广场也进行了改造，切实提升了居民群众的生活水平和幸福指数。

如今每户都有了独立的卫生间和厨房，原先局促的空间得到了合理规划；所有的卧室都朝南，面积也有所拓展（增加约2平方米）；楼道内公共区域的地面和墙面都铺设了高品质地砖，地砖平整美观又防滑，使楼道宽敞明亮，墙壁粉刷细腻，扶手坚固耐用；同时，还在楼道里安装了信息电缆总接线盒子，避免了私自拉线可能导致的线路缠绕、火灾等安全隐患。

2024年11月28日，该项目已经圆满完成并且交付验收，成为了“不成套住宅改造项目”的一个新的典范，也成为了上海不成套老旧小区改造的一个范例。

整体拆迁更新与“风貌别墅”

在如今鼓励拉动内需，城市更新还有一种形式就是整体性质的搬迁。不过这两年还诞生了一种基于城市更新的新形势，这就是“风貌别墅”。

此类产品我们在之前的往期文章中提到过，因此不再细说。但不论如何，此类产品的确也能算是城市更新中的一环，在黄浦、静安、虹口等市中心片区，开始逐渐变得普遍。其功能也不仅仅是住宅，还有些则变成了一些商业建筑或商业综合体的一部分。

城市更新的困境和思考：

随着上世纪城市建设带来的大量“老公房”和“新公房”房龄逐渐增加，部分房龄超过50年，不管是居住体验还是房屋状态都需要进入翻新的状态，这也的确是城市更新的重要课题。

不可忽视的是，此类城市更新势必会遭遇各种问题，除了传统的签约率、房屋归属权、业主自身情况限制。

除此以外对于社区、建筑方来说，另一个需要思考的问题则是如何最大程度理解政策，同时针对如今国家越发重视绿色环保的当下，在保证整体利润率的情况下，做到建筑的节能环保，是另一个重要的课题。

为各方搭建一个专业交流、赋能商贸合作的优质平台；让施工方理解政策、让社区了解设计和建材，避免在实践中因为沟通、理解或其他问题带来不必要的麻烦，这是2025国际绿色建筑建材上海博览会在今年所关注的重要内容。

我们将会在去年的基础上，进一步扩大相关主题的内容，举办“城市更新综合解决方案——EPCO设计建设运维供应链大会”；以“城市更新综合解决方案”作为行动引领，聚焦“EPCO”模式创新，着力推动“一体化”更新以及“EPCO”出海。并邀请投资方、运营方、设计单位、供应商等打通产业上下游链路，将“政策、市场、商业”有机结合起来，打造产业联盟， 创造商业模式，积极探索可持续的城市更新模式。